2026年10月5日から、不動産登記の際に、所有権の登記名義人となる方の「国籍等」を申告する制度が始まりました。
外国人による日本の不動産取得への関心が高まる中、「外国人が不動産を購入しにくくなるのか」、「登記簿に国籍が載るのか」といった疑問もあるかと思います。
今回は、この新しい制度について、不動産売買の実務という観点から解説します。
1．2026年10月5日から何が変わったのか
今回の制度では、不動産の所有権保存登記や所有権移転登記などの際、登記名義人となる個人について「国籍等」を申告することになります。
対象は外国人だけではなく、日本人がマンションや土地を購入して所有権移転登記をする場合も対象です。
ただし、重要なのは、国籍が登記簿謄本に記載されるわけではないという点です。
申告した国籍等は、一般に取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）には記載されません。
つまり、登記簿を見れば所有者の国籍が分かるという制度ではありません。
2．そもそも、国籍はこれまで確認していなかったのか
今回の制度が始まる前から、不動産売買の実務では国籍を確認するケースがありました。
不動産取引では、契約前に不動産会社、司法書士などによる本人確認が行われます。
外国籍の方については、パスポートや在留カードなどを確認することがあり、その過程で国籍を把握していました。
したがって、今回初めて国籍を確認するようになったわけではありません。
大きな違いは、これまで本人確認の過程で把握していた国籍等を、登記制度上も申告・管理する仕組みが設けられたことです。
3．なぜ国籍等を把握するのか
制度の目的の一つは、外国人による日本国内の不動産保有状況を、国としてより正確に把握することです。
これまでは、外国人がどの程度不動産を所有し、どの地域に集中しているのかなどを、一元的に把握する仕組みが十分ではありませんでした。
政府は、国土の適切な利用・管理や不動産保有の実態把握を進めるため、登記制度でも国籍等を把握することにしました。
国籍情報を把握することが、相続関係の確認や所有者不明土地問題の解消にもつながると説明しています。
4．外国人は日本の不動産を買えなくなってしまうのか
今回の制度によって、外国人の不動産購入が禁止・制限されたわけではありません。
あくまで、不動産所有者の国籍等を登記制度の中で把握する仕組みです。
したがって、外国籍であることだけを理由に、日本のマンションや戸建て、土地を購入できなくなるものではありません。
5．不動産会社・司法書士の実務では何が変わる？
不動産売買では、これまでも本人確認が行われており、外国籍の方についてはパスポートや在留カードなどから国籍を確認するケースがありました。
そのため、今回の制度によって、まったく新しい本人確認業務が始まったというわけではありません。
一方で、登記申請時に国籍等の情報を提供する必要があるため、確認書類や申請手続については注意が必要です。
不動産会社としても、契約・決済の直前ではなく、早い段階で司法書士と必要書類を確認しておくことが重要です。
6．まとめ
今回の制度は、外国人による不動産購入を規制するものではなく、不動産所有者の国籍等を登記制度上で把握するための仕組みです。
実務上は、これまでの本人確認に加え、登記申請時に国籍等に関する情報の提供が必要になるという変化があります。
今後も、外国人による日本国内の不動産取得の実態把握に向けて、制度整備が進められる可能性があります。
不動産の購入を検討されている方は、必要書類や登記手続きについて、事前に不動産会社や司法書士へ確認しておくことをおすすめします。
弊社では、外国籍の方が所有する不動産の購入や、外国籍の方による日本国内の不動産購入についても、実際の取引経験があり、手続きに関するノウハウを有しております。
外国籍の方が関係する不動産売買についても、安心してお取引いただけるようサポートいたします。
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