金利上昇で都心の不動産価格に変化。今後の売却市場はどうなる？

ここ数年、上昇を続けてきた都心の不動産価格ですが、最近は少し変化が見られます。

周りの不動産業者の方々と話をしていても、「以前ほど簡単には売れなくなった」、「価格を下げる物件が出てきた」といった声を聞くようになりました。

特に、価格が高騰した都心マンションでは、購入希望者の予算との開きが大きくなっているように感じます。

金利上昇が不動産購入に与える影響

その背景の一つが、住宅ローン金利の上昇です。

実際、私自身が過去に購入したマンションの住宅ローン金利も、当初の1.075％から現在は1.725％まで上昇しています。

例えば、1億円を35年間、元利均等返済で借り入れた場合、金利によって毎月の返済額は次のように変わります。

• 金利1.0％：毎月約28.2万円
• 金利1.725％：毎月約31.7万円
• 金利2.45％：毎月約35.5万円

金利が1.0％から2.45％に上がるだけで、毎月約7.3万円、年間では約87万円の負担増となります。

マンションの場合、これに管理費や修繕積立金、固定資産税なども加わります。

当然、購入できる価格帯を下げる方や、購入自体を見送る方も出てきます。

こうした購入需要の変化が、売却価格の見直しにつながっていると考えられます。

では、今は不動産を売らない方がいいのか？

売却する理由が明確な方は、今の市場環境でも売却を進めることに問題はないと考えています。

例えば、次のようなケース

①ローン返済負担の増加による売却

変動金利の上昇によって毎月の返済負担が増え、家計の見直しだけでは対応できない場合、売却も一つの選択肢になります。

特に、今後の返済に不安がある場合は、住宅ローンを滞納する前に、早めに対策を検討することが重要です。

金融機関への返済条件の相談や借り換えなども含め、売却が必要かどうかを判断することが大切です。

滞納が続いてからでは、売却活動に使える時間や選択肢が限られる可能性があります。

②売却資金を活用した住み替え

現在の不動産を売却し、住宅ローンを完済した後に残る資金で、新たな住宅を現金購入したり、頭金に充てたりする方法もあります。

例えば、1億円で売却できるマンションの住宅ローン残高が5,000万円であれば、売却諸費用等を差し引く前で約5,000万円の資金が残ります。

この資金を次の住宅購入に充てることで、新たな借入額を抑え、毎月の返済負担を軽減することも可能です。

金利が上昇しているからこそ、今の住宅に住み続けることだけでなく、売却や住み替えを含めた選択肢を検討することも重要だと考えています。

売却する場合は、価格設定が重要

ただし、注意したいのは売却価格の設定です。

これまでのように高値で売り出し、時間をかけて購入希望者を待つ売却方法は、今後の市場環境によっては失敗につながる可能性があります。

金利上昇によって購入希望者の予算が厳しくなる中、売却期間が長引けば、さらなる値下げを余儀なくされることも考えられます。

そのため、最初から現実的な価格で売り出し、早期成約を目指すことが重要だと思います。

高値を追求しすぎるよりも、市場の動きを見極め、適正価格で確実に売却することが、今後はより大切になってくるのではないかと考えます。

金利が上がっても、価格が下がるとは限らない

金利上昇は、不動産価格にとってマイナス要因です。

しかし、不動産価格は金利だけで決まるものではありません。

物価が上がれば、建築資材や人件費、土地の取得費用なども上昇し、新築マンションや新築戸建の販売価格を押し上げる要因になります。

新築住宅が高くなれば、比較的割安な中古マンションや中古戸建にも需要が向かいやすくなります。

つまり、金利が上昇しても、建築費の高騰や住宅需要が価格を支えれば、不動産価格が大きく下がらない可能性もあります。

逆に、需要に対して価格が高すぎる物件は、今後さらに値下げが必要になるかもしれません。

今後は、どの不動産でも値上がりする市場ではなく、立地や物件の条件によって価格差が広がる市場になると考えています。

まとめ

金利上昇によって、都心の不動産市場にも変化が出始めています。

ただし、値下げが始まったからといって、今後すべての不動産が大きく下落するとは限りません。

インフレによる建築費の上昇など、不動産価格を下支えする要因もあります。

大切なのは、ご自身のライフプランや今後の返済計画を整理し、売却するべきか、住み続けるべきかを判断することだと思います。

売却が選択肢の一つになるのであれば、まずは現在の不動産がいくらで売れるのか、査定をしてみることが第一歩です。

査定価格を把握することで、住宅ローンの返済や住み替えなど、今後の具体的な資金計画も立てやすくなります。

弊社では、不動産の無料売却査定を承っております。

売却するかどうか決まっていない段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。