不動産を探していると、周辺相場よりも極端に安い物件を見かけることがあります。
その詳細を確認してみると、「再建築不可」という注意書きがあります。
では、再建築不可物件の購入は、避けたほうがいいのでしょうか？
結論から言えば、「買われている方もいます」。
本日は、この「再建築不可物件」の注意点と活用方法についてご紹介いたします。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、新たに建物を建築できない土地を指します。
建物の建替えができないため、周辺相場よりも安く売り出されるのが一般的です。
では、何故再建築できないのか。
その大きな理由が「接道義務」を満たしていないためです。
建築基準法では、建物を建てるためには、幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
この要件を満たしていない場合、「再建築不可」となります。
再建築不可の主なパターン
接道義務を満たしていない物件には、いくつかのパターンがあります：
-
前面道路が建築基準法上の道路ではない
-
建築基準法の道路に2m未満しか接していない（路地状敷地）
-
袋地のように四方を他人地に囲まれており、道路に接していない
実際に購入された方の活用方法
再建築不可物件でも、以下のような用途で購入される方はいらっしゃいます。
1. 自用目的でのリフォーム利用
既存建物を自分で使うためにリフォームして居住するケース。
2. 賃貸投資としての活用
既存建物をリフォームして賃貸に出すことで、投資物件として活用。
3. 建築審査会の同意を得て新築
建築基準法第43条の但し書きに基づき、特定行政庁の許可を得て新築するケース。
※特定行政庁の規定があり、一定の条件を満たしている場合、事前協議の対象となります。
4. 資材置き場や家庭菜園用地として
建物の建築を前提とせず、土地だけを活用する目的で購入。
購入時の注意点
再建築不可物件を購入する際には、いくつかの注意点があります。
-
住宅ローンの利用が難しい（現金購入が前提になる場合が多い）
-
火災や地震で全壊した場合、再建築できないリスクがある
-
大規模リフォームには建築確認申請が必要なケースがあり、その申請が通らないことも
まとめ
「再建築不可物件」と聞くと、マイナスな印象を持たれるかもしれません。
しかし、使い方や考え方次第では、相場よりも安く取得できるチャンスともいえます。
物件の特性や法的な制約をしっかり理解し、自分の目的に合った活用方法があれば、
十分に「選択肢」となり得る不動産だと考えます。
また、売却に関しても、「再建築不可だから売れない」というわけではありません。
実際には、活用方法を見出して購入される方も多く、流通性がないわけではありません。
物件の特性や法的な制約を正しく理解した上で、リフォーム、賃貸、資材置き場、または建築許可取得による新築など、様々な選択肢があります。
何かしらのご提案ができるかと思いますので、
まずはお気軽にご相談をください！
